ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка рыночной стоимости недвижимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

Оценка недвижимости может быть проведена в отношении таких объектов, как здания, строения, сооружения: производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения — сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

Виды стоимости объекта:

• рыночная стоимость — наиболее вероятная стоимость объекта при его продаже на открытом рынке
• стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту
• ликвидационная стоимость — стоимость объекта в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов
• инвестиционная стоимость — стоимость, определяемая исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях

Факторы, влияющие на стоимость объекта:

• месторасположение
• наличие и качество инфраструктуры
• удаленность от основных центров
• транспортное сообщение
• экологическая обстановка
• состояние оцениваемого объекта
• износ всех основных конструкций

Три оценочных подхода для оценки стоимости недвижимости:

• затратный — совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком
• доходный — основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект в будущем, при его использовании в коммерческих целях. Данный подход является главным при установлении стоимости объектов, находящихся в коммерческом использовании
• сравнительный — основой для определения стоимости оцениваемого объекта принимает мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли — продажи аналогичных зданий или сооружений.

Окончательная стоимость объекта устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

Перечень документов для оценки:

• Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.).
• Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения).
• Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
  

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

Перечень документов для оценки стоимости зданий, строений, сооружений:

• Перечень оцениваемых зданий, сооружений, передаточных устройств, земельных участков.
• Местонахождение объекта.
• Балансовая стоимость (первоначальная и остаточная). Дата ввода в эксплуатацию.
• Вид определяемой стоимости.
• Цель оценки (залог, постановка на баланс, купля-продажа, другое).
• Собственник. Реквизиты.
• Заказчик оценки. Реквизиты.
• Дата проведения оценки.
• Документы, подтверждающие право на объект (свидетельства на право собственности, договоры аренды или другие договоры, договоры, обременяющие недвижимость, сервитутам)
• Документы БТИ на объект (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы), проектные чертежи, кадастровые планы.
• Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
• Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).
• Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
• Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.
• Данный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен в зависимости от вида объекта и после ознакомления оценщика с заданием на оценочную экспертизу.